Bien comprendre le principe de l’hypothèque

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L’hypothèque sert de garantie à l’organisme de crédit qui consente un prêt immobilier. Sans cela, il est quasi impossible d’obtenir un financement.

Mais si l’hypothèque est pour ainsi dire obligatoire, il est important que l’emprunteur sache tout de cette garantie car c’est un engagement à ne pas prendre à la légère.

A propos de l’hypothèque

Il existe plusieurs sortes d’hypothèques mais dans le cas d’un prêt immobilier, on parle d’hypothèque conventionnelle car créancier et débiteur signent un contrat dans lequel il est stipulé qu’un bien immobilier est affecté à la garantie du prêt qui fait l’objet du contrat.

Exiger une hypothèque est tout à fait légal et l’article 2393 du code civil en dit ceci : « L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation ».
Ce droit réel porte sur la valeur du bien plutôt que sur le bien lui-même et le propriétaire peut donc habiter l’immeuble, le transformer ou même le louer.

Il est à noter que pour pouvoir hypothéquer l’immeuble qui sert de logement familial, le consentement des deux époux est obligatoire en vertu de l’article 215 du code civil.

Les démarches pour constituer une hypothèque

Pour être juridiquement valide, un acte d’hypothèque ne peut être établi que par un notaire.
Si le prêt hypothécaire est consenti pour l’achat d’un immeuble existant, le notaire va vérifier le titre de propriété du vendeur pour s’assurer qu’il est bien libre d’hypothèque.

Il va aussi préparer les documents nécessaires à la publication de l’acte d’hypothèque dans les fichiers du service de publicité foncière qui désormais remplace la Conservation des hypothèques.

Cette inscription rend l’hypothèque opposable aux tiers, c’est-à-dire que si un créancier ultérieur consulte les registres, il voit que le bien est déjà hypothéqué et qu’il ne peut éventuellement prendre qu’une nouvelle hypothèque en second rang, donc non prioritaire.

L’inscription empêche aussi que l’immeuble soit vendu sans que le créancier en premier rang le sache.
Les frais de dossier et les honoraires du notaire sont à charge de l’acheteur ainsi que les taxes demandées par le service de publicité foncière.

Ce que devient l’hypothèque quand tout va bien

Si le débiteur honore ses mensualités, l’hypothèque prend fin d’elle-même un an après le remboursement total du prêt.

Au cas où l’acquéreur décide de revendre l’immeuble alors que l’emprunt n’est pas encore complètement remboursé, pas de problème. L’organisme de crédit reçoit d’abord le montant qui lui est encore dû par l’intermédiaire du notaire qui, à nouveau, est appelé pour la constitution des actes.

Et encore une fois il y a des frais et des honoraires de notaire à payer auxquels s’ajoutent les frais de radiation de l’hypothèque demandés par le service de publicité foncière, frais qui heureusement sont moins élevés que lors de l’inscription.

Et quand ça ne va pas…

En cas de défaut de paiement de mensualités dues pour un prêt immobilier avec hypothèque, la saisie immobilière n’est pas loin mais le créancier doit respecter certaines étapes.

Il va tout d’abord demander à un huissier de remettre une sommation à payer les arriérés dans les 30 jours. L’emprunteur peut essayer de négocier un étalement de sa dette ou décider de vendre l’immeuble.
Si le créancier n’est pas payé, il envoie à nouveau l’huissier mais avec un commandement à payer valant saisie. Le débiteur peut encore vendre son bien mais uniquement avec l’accord du juge du tribunal de grande instance chargé du dossier.

Ce commandement à payer est publié par le service de publicité pour avertir d’autres créanciers éventuels.
La dernière étape consiste en la vente aux enchères du bien pour lequel le juge fixe un prix de vente minimum.

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