Prêt immobilier, tout ce qu’il faut savoir

Le crédit immobilier est un prêt qui consiste à octroyer à l’emprunteur le capital nécessaire (en totalité ou en partie) pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

Le demandeur de prêt devra par la suite rembourser le crédit en versant des mensualités auprès de l’organisme de crédit durant la période déterminée par le contrat. Des frais d’assurance, de dossier et des intérêts s’ajoutent au capital.

L’emprunteur peut aussi souscrire à ce type de prêt pour des mises aux normes thermiques ou encore pour des travaux de rénovation, surtout si le montant emprunté est supérieur à 140 000 euros.

Dans le cas contraire, il s’agira d’un crédit conso. En échange de l’octroi du prêt immobilier, l’organisme de prêt peut exiger une caution, une hypothèque ou des garanties diverses.

Les types de prêts immobiliers

Il n’est pas toujours facile de trouver le crédit idéal selon sa situation. C’est pour cette raison qu’il est souvent recommandé d’effectuer une comparaison des différents crédits et organismes.

N’hésitez donc pas à en faire une sur notre plate-forme. Il est également important de se documenter sur les avantages et les modalités de chaque crédit immobilier.

Le prêt immobilier classique

Encore appelé crédit amortissable, il est disponible sans condition de ressources dans tous les réseaux bancaires. Il est également modulable sur une période de 5 à 35 ans à taux variable ou à taux fixe.

Simple et peu contraignant, ce crédit permet de financer l’achat d’un terrain, l’achat d’un bien neuf ou ancien, la rénovation d’un bien et l’acquisition d’une résidence secondaire ou principale.

Le crédit relais

Il permet à un demandeur de prêt qui souhaite revendre un bien immobilier pour en acheter un nouveau, d’acquérir ce dernier immédiatement.

Il peut donc se définir comme étant une avance d’argent faite par l’organisme de prêt. On distingue toutefois plusieurs types de prêt relais à savoir :

  • le crédit relais sec : il intervient lorsque la valeur du bien immobilier à acquérir est inférieure ou égale à celle du bien qui doit être revendu ;
  • le crédit relais « adossé » ou « associé » : lorsque le montant du crédit relais ne suffit pas à financer l’acquisition du nouveau bien ;
  • le prêt relais avec franchise totale : ici, le crédit est accordé pour une période de 24 mois durant lesquels l’emprunteur ne sera pas tenu de s’acquitter des intérêts du prêt durant les 12 premiers mois ;
  • le crédit relais intégré : cette formule convient aux emprunteurs qui souhaitent s’éviter les désagréments relatifs à une potentielle vente difficile de leur bien immobilier.

Le prêt multipalier

Il permet de rassembler tous les crédits immobiliers, aidés, subventionnés ou classiques qu’un demandeur de prêt devrait solliciter pour l’acquisition d’un bien immobilier, afin de bénéficier d’une mensualité identique pendant toute la durée du prêt.

Ce qui lui permet ainsi d’effectuer d’importantes économies sur les intérêts à rembourser.

Le prêt in fine

Il s’adresse particulièrement aux investisseurs qui ont opté pour l’acquisition d’un logement locatif. Il propose un remboursement à un taux d’intérêt plus élevé, tout en offrant au demandeur de prêt la possibilité de réduire de ses intérêts d’emprunt ses impôts, tout en mettant son capital à un bon taux de rendement pendant toute la durée de l’emprunt.

Les types de taux

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier a d’importantes conséquences sur le montant total du crédit. Le demandeur de prêt doit donc faire très attention au taux qui lui est soumis avant de souscrire à une offre. Nous avons notamment :

  • le taux fixe : ici, le taux d’intérêt reste inchangé durant tout le prêt ;
  • le taux variable ou révisable : ce taux évolue selon un indice de référence (taux interbancaire de la zone euro). La fréquence cette révision est stipulée dans l’offre de prêt et la révision peut se faire aussi à la baisse qu’à la hausse ;
  • le taux nominal : il s’agit du taux d’intérêt brut qui ne tient pas compte des frais supplémentaires relatifs à l’obtention du prêt ;
  • le TAEG (taux annuel effectif global) : mentionné dans l’offre, il tient compte de tous les frais conditionnés par l’obtention du crédit ;
  • le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) : mentionné de façon obligatoire dans tous les documents précontractuels, il informe le demandeur de prêts sur le montant de l’assurance proposée par l’organisme de prêt dans les limites de l’offre de crédit immobilier.

Les prêts aidés/complémentaires

Ce sont les prêts complémentaires accordés par certaines structures spécialisées ou l’État pour rendre l’accès à la propriété plus facile.

On en dénombre plusieurs, chacun proposant des conditions financières assez avantageuses :

  • le PTZ + (prêt à taux zéro plus) : crédit immobilier remboursable sans intérêt, ce prêt est conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier classique complémentaire ;
  • le PEL (plan épargne logement) : ce dispositif permet de bénéficier d’un crédit à un taux fixe déterminé à l’avance, au terme d’un délai d’épargne de 4 à 10 ans ;
  • le prêt conventionné : il est proposé sans apport personnel et sans condition de ressources, et permet au demandeur de prêt d’acquérir un logement tout en ouvrant droit à l’APL (aide personnalisée au logement) ;
  • le CEL (compte épargne logement) : il permet à l’emprunteur de bénéficier d’un crédit à taux préférentiel pour financer des travaux (d’économie d’énergie ou d’amélioration de l’habitat) ou l’acquisition d’un logement ;
  • le PAL (prêt action logement) : ce crédit s’adresse uniquement aux salariés du secteur privé (entreprises de plus de 10 employés) ;
  • l’éco-PTZ : ce crédit ne dispose pas de taux d’intérêt et permet sous condition, de financer des travaux d’ordre énergétique ;
  • le crédit fonctionnaire : comme son nom l’indique si bien, ce type de prêt s’adresse uniquement aux fonctionnaires et est octroyé par le Crédit Foncier de France pour la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien ;

Le remboursement d’un crédit immobilier

Le demandeur de prêt s’engage à rembourser son crédit immobilier suivant les conditions prévues par le contrat.

Le prêt immobilier classique avec remboursement mensuel d’une partie du capital se trouve être le plus fréquent. La mensualité est généralement constituée de l’amortissement de la somme empruntée, de la cotisation d’assurance décès-invalidité et des intérêts calculés sur le montant restant dû.

Pendant les premières années de remboursement du crédit immobilier, la part du capital remboursé est inférieure à celle des intérêts. C’est l’inverse en fin de crédit. Le demandeur de prêt à la possibilité de réaliser un remboursement anticipé de son crédit immobilier.

Il peut s’agir d’un remboursement partiel ou total du prêt. Si cela est envisagé dans le contrat de crédit, l’organisme de prêt peut réclamer un paiement d’indemnités de remboursement par anticipation.

Le montant de ces indemnités est obligatoirement limité à 3 % des fonds restant dus avant le remboursement, excepté si le remboursement par anticipation suit la vente du bien immobilier dans certaines circonstances particulières.

Un remboursement par anticipation partiel permet à l’emprunteur de diminuer la durée du crédit ou de diminuer le coût des mensualités restant dues.

Évolution du taux d’intérêt

Ce taux varie en fonction des organismes bancaires. En effet, il est fixé selon plusieurs critères à savoir :

  • la durée du crédit immobilier (délai de remboursement donné à l’emprunteur) ;
  • la capacité de remboursement du demandeur de prêt ;
  • le taux d’endettement du souscripteur ;
  • les « taux du marché » : ce sont les taux directeurs établis par la BCE (banque centrale européenne) et appliqués aux crédits souscrits par les banques commerciales auprès d’elle. Plus ils sont élevés, plus le montant du crédit immobilier l’est également.

Comment constituer les dossiers d’un crédit immobilier ?

Il est fortement recommandé de constituer un dossier complet avant de démarcher auprès des banques pour dénicher le crédit immobilier approprié. En général, les pièces suivantes vous seront demandées :

  • les 2 derniers avis d’imposition ;
  • les 3 derniers relevés de compte bancaire ;
  • un justificatif de domicile actuel ;
  • le compromis de vente si vous l’avez déjà en votre possession ;
  • les 3 derniers bulletins de salaire ;
  • un justificatif d’identité.

Ces documents permettront au banquier d’établir un taux en adéquation avec votre mode de vie et vos besoins.

Bien comparer les offres

Le marché des crédits immobiliers est très vaste. Il n’est donc pas toujours évident de trouver le prêt idéal. Pour ce faire, vous pouvez soit contacter un maximum de banquiers, afin de vous faire une idée sur les taux pratiqués et de choisir celui qui vous convient le mieux, soit comparer les offres en ligne dans le confort de votre maison.

Notre comparateur vous permet de comparer les diverses offres de prêt immobilier afin de dénicher celle qui vous convient le mieux.

Vous pouvez également solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier qui se chargera d’effectuer les démarches pour vous auprès des organismes bancaires.

Et la législation dans tout cela ?

La souscription d’un crédit immobilier est soumise à une législation très stricte qui vise à protéger le souscripteur.

De nombreuses lois viennent ainsi encadrer les modalités de remboursement, les conditions de l’offre de crédit ou encore l’information de l’investisseur.

On cite par exemple la loi Alur, qui permet aux primo-accédants de bénéficier d’un allongement de la période pendant laquelle le remboursement d’un PTZ peut être différé.

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